principes

groupe autopromoteursLes principes de l'Habitat groupé

Deux aspects fondamentaux caractérisent l'Habitat groupé :

Le fait de se regrouper pour élaborer et mener collectivement un projet d'habitat répondant aux besoins respectifs des participants. Quelle que soit la forme (maisons individuelles, petit immeuble...) ou son statut juridique, la prise de conscience et les aspirations communes se matérialisent dans l'espace, les équipements et l'organisation du projet.

La naissance des projets

H2CCes projets naissent donc suite à une rencontre entre personnes qui expriment des besoins individuels et partagent certaines valeurs et objectifs. Ils décident ensemble d'adapter leur habitat à ces attentes. Ce moment de naissance d'un projet peut trouver son origine dans l'initiative d'un groupe d'amis ou dans le cadre d'une action organisée par une association. Des projets peuvent également émerger grâce à la volonté d'une collectivité qui souhaite intégrer l'Habitat Groupé dans un nouveau quartier. Enfin le propriétaire d'un terrain adapté peut également prendre l'initiative et provoquer la constitution d'un projet.

Ces lieux, basés sur la coopération entre les habitants, apportent des réponses pour de nombreuses attentes qui ne sont pas satisfaites par les acteurs conventionnels du logements. En revanche, ils s'organisent en rupture avec les pratiques conventionnelles positionnant les citoyens en tant qu'acteurs au lieu de consommateurs. Comment s'articulent ce type de projets représentant une réelle innovation sociale? Nous proposons ici quelques éléments essentiels.

Le projet collectif

Au début chacun doit bien identifier ses besoins respectifs ainsi que ses limites par rapport à un projet collectif. Si on ne connaît pas ses attentes, il est impossible de les partager. Ensuite, il faut rencontrer d'autres personnes qui partagent les mêmes valeurs et comparer les différents projets individuels afin de confirmer leur compatibilité. Pendant cette phase de réflexion le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :

Que souhaitons-nous partager (valeurs, objectifs...)? Quelles sont les limites pour chacun? Nos attentes sont-elles compatibles? Comment allons nous fonctionner ensemble? Quels sont les engagements indispensables pour que le projet puisse se réaliser?

Les réponses précises constituent la base du projet social qui représente les fondations du projet. C'est le ciment de la démarche qui garantira sa cohésion dans la durée.

mindmapL'organisation

Nous avons à faire à des projets de coopération entre personnes qui partagent certains objectifs et qui s'engagent mutuellement. Or, la multitude des participants n'annule pas les obligations incombant à un Maître d'ouvrage. Le groupe doit s'organiser pour répondre collectivement à ces responsabilités. Il est vital de formaliser le mode de fonctionnement afin de garantir la capacité d'agir du groupe :

Procédures décisionnelles Communication interne et organisation des réunions Mandats et délégations Rapports avec intervenants extérieurs Recrutement et mutation Le programme technique

Ce document est une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme

L'emplacement La densité et le nombre de logements Le tableau des surfaces privées ou collectives La forme architecturale et des aménagements extérieurs Le système constructif Les équipements privés ou collectifs Les exigences en termes de qualité environnementale

Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.

Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d'espaces communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d'amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d'économies d'échelle et des points de rencontres où naissent des histoires, où des décisions sont prises et où des projets communs s'imaginent...

Le montage juridique

Les montages actuellement mis en œuvres sont

La copropriété La SCA (Société Civile d'Attribution) La S3C (Société Civile de Construction Coopérative) La Coopérative d'habitant (statut expérimental, voire Habicoop) La SCIAPP (SCI d'Acquisition Progressive à la Propriété, statut expérimental en partenariat avec un bailleur social)

Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les solutions. Actuellement, l'essentiel des projets en cours de réalisation est en SCA ou S3C et donc basé sur la propriété individuelle. Il existe dans d'autres pays européens le statut de la "Coopérative d'Habitants" qui est fondé sur la propriété collective, mais en France cette solution a été interdite dans les années 70. Habicoop propose une solution provisoire utilisable sous réserve. Nous espérons que le législateur va rapidement rétablir ce statut qui serait adapté à de nombreux projets.

économie et gestion

coût globalLa gestion des coûts ainsi que le financement de l'opération relèvent de la responsabilité du Maître d'ouvrage. Des erreurs dans ce domaine doivent être évitées "à tout prix" car les membres du collectif en subiraient les conséquences. Bien évidement, en tant qu'opérateurs ils profitent largement du fait d'éviter les intermédiaires coûteux comme les promoteurs. En revanche, la technicité des projets et les nombreux risques qui pèsent sur une opération immobilière nécessitent généralement l'intervention de spécialistes qui s'engagent pour la gestion fiable des aspects économiques et administratifs.

Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chaque logement doit être financé par son propriétaire soit par un capital disponible, soit par un emprunt bancaire. Ceci étant dit, il est possible que certains logements peuvent être loués par des investissuers à des personnes mobilisées mais sans les ressources suffisantes ou ne souhaitant pas devenir acquéreur. Des projets mixtes avec des logements aidés ou en accession sociale sont également possibles.

groupe autopromoteursUne définition de la démarche de l'Habitat participatif

Actuellement, le terme "participatif" commence à se diffuser dans de nombreuses situations. Afin de préciser la définition initiale de ce terme convenue par tous les acteurs lors des Rencontres Nationales de Strasbourg en 2010, nous identifions deux éléments fondamentaux et "non négociables" :

  • Les futurs habitants sont présents au moment de la programmation et de la conception de leur futur cadre de vie.
  • Ce groupe d'habitants s'organise par une action collective et constitue une nouvelle entité avec une puissance d'agir.

Comment s'articule ce type de projets représentant une réelle innovation sociale? Nous proposons ici quelques éléments.

La structure des projets

mindmapLe projet collectif

Au début chacun des participants est invité à identifier ses besoins ainsi que ses limites par rapport à un projet collectif. Ensuite,le groupe vérifie la compatibilité entre les objectifs individuels. Pendant cette phase de réflexion le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :

  • Que souhaitons-nous partager (valeurs, objectifs...)?
  • Quelles sont les limites pour chacun?
  • Nos attentes sont-elles compatibles?
  • Comment allons nous nous organiser ensemble?
  • Quels sont les engagements indispensables pour que le projet puisse se réaliser?

Les réponses précises constituent la base du projet social qui représente les fondations du projet. C'est le ciment de la démarche qui garantira sa cohésion dans la durée.

L'organisation

Nous avons affaire à des projets de coopération entre personnes qui partagent donc certains objectifs et qui s'engagent mutuellement.  Le groupe doit s'organiser pour répondre collectivement aux attentes de chacun. Il est vital de formaliser le mode de fonctionnement afin de garantir la capacité d'agir du groupe et de gérer les rapports multiples avec les intervennants extérieurs et les partenaires.

Le programme technique

Ce document est une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme :

  • L'emplacement
  • La densité et le nombre de logements
  • Le tableau des surfaces privées ou collectives
  • La forme architecturale et les aménagements extérieurs
  • Le système constructif
  • Les équipements privés ou collectifs
  • Les exigences en termes de qualité environnementale

Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.

Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d'espaces communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d'amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d'économies d'échelle et des points de rencontres favorables à la naissance de complicités, où des décisions sont prises et où des projets communs s'imaginent...

Le montage juridique

Les montages actuellement mis en œuvres sont

  • La copropriété
  • La SCIA (Société Civile d'Attribution)
  • La S3C (Société Civile de Construction Coopérative)
  • La Coopérative d'habitant (statut expérimental, voire Habicoop)
  • La SCIAPP (SCI d'Acquisition Progressive à la Propriété, statut expérimental en partenariat avec un bailleur social)

Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les solutions.

Économie et gestion

coût globalLa gestion des coûts ainsi que le financement de l'opération relèvent de la responsabilité du Maître d'ouvrage. Des erreurs doivent être évitées "à tout prix" car les membres du collectif en subiraient les conséquences. Bien évidemment, en tant qu'opérateurs ils profitent largement du fait d'éviter les intermédiaires coûteux. En revanche, la technicité des projets et les nombreux risques qui pèsent sur une opération immobilière invite à l'engagement d'un professionnel qui s'engage pour la gestion fiable des aspects économiques et administratifs.

Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chaque logement doit être financé par son propriétaire soit par un capital disponible, soit par un emprunt bancaire. Ceci étant dit, il est possible que certains logements puissent être loués par des investissuers ou des bailleurs sociaux à des personnes mobilisées mais sans les ressources suffisantes ou ne souhaitant pas devenir acquéreur.

cooperationDans des projets d'Habitat participatif plusieurs personnes décident d'agir collectivement avec le souci d'un ou plusieurs objectifs partagés qu'elles ne peuvent atteindre individuellement. Les motivations et intentions personnelles peuvent être variées. En revanche, elle doivent être compatibles et converger vers un projet commun. Cette décision de coopérer génère une certaine dépendance entre les participants et nécessite de la confiance.

Autrefois la coopération allait de soi, elle était vitale surtout à la campagne. Des voisins se connaissaient bien et s'assistaient mutuellement. Aujourd'hui, ce lien est devenu très faible et la vie quotidienne se déroule selon des schémas essentiellement individuels. De nombreuses personnes perçoivent ce manque de relations comme un signe de la pauvreté sociale et créateur de sollitude et d'angoisse. Nous sommes en contact virtuel avec la planète entière mais nous ne connaissons pas nos voisins. Et nous sommes seule face à nos problèmes du quotidien. Certains décident d'agir et se tournent vers des projets d'habitat participatif.

multigen parcPour les personnes âgées

La cessation d'une activité professionnelle rime souvent avec repli sur soi et solitude, les personnes vivant seules sont particulièrement concernées. Pourtant, elles ont beaucoup de choses à offrir et à partager : de l'expérience, du temps, des réseaux... L'adaptation des logements aux besoins d'une population vieillissante est également problématique. Les projets proposent un habitat différent permettant à ces personnes de garder le contact, de s'épanouir en étant utiles.

Pour les jeunes foyers

L'accès à un logement de qualité est devenu difficile pour les jeunes foyers, surtout dans les grandes villes. Les coûts de l'immobilier se sont envolés et les charges qui pèsent aujourd'hui sur un jeune foyer ne cessent d'augmenter. D'autre part la pression sur les jeunes foyers relative à leurs métiers et les obligations de la vie quotidienne avec des enfants scolarisés devient souvent difficile à gérer, surtout quand les grands parents vivent loin. L'Habitat participatif offre une perspective intéressante avec de nombreuses options nouvelles.

vaubanPourquoi les groupes annoncent presque toujours des projets "écologiques"?

Les décisions que nous prenons aujourd'hui dans le cadre d'un projet de construction déterminent la qualité du bâtiment pour toute sa durée de vie. Le confort, les coûts d'exploitation, l'entretien, l'adaptation à de nouveaux usages, et même les conditions de sa démolition sont des aspects à prendre en compte au moment de la conception. D'autre part nous ne pouvons considérer le projet en dehors de son contexte. Le site, les conditions d'approvisionnement en énergie et en eau, les risques naturels, la vie des usagers... les rapports du bâtiment avec son environnement sont multiples.

L'Habitat participatif se différencie des projets conventionnels par la présence des futurs usagers au moment de sa programmation et de sa conception. Ils ont le privilège d'imaginer leur bâtiment en imaginant leur vie à l'intérieur. C'est pourquoi ils favorisent systématiquement la qualité à long terme plutôt que la rentabilité immédiate. D'autre part ils peuvent prendre en compte des enjeux globaux comme le changement climatique ou l'épuisement des ressources.

pierrevertUn nombre croissant de collectivités reconnaît le potentiel de l'Habitat participatif pour sa politique publique du logement et du développement urbain. Certaines grandes villes comme Strasbourg, Lille, Angers ou Montpellier, mais aussi des communes de plus petite taille en zone rurale ou proche des agglomérations soutiennent activement la démarche. Dans le cadre de partenariats avec porteurs de projets et acteurs professionnels elles proposent des terrains adaptés et un support technique, logistique ou financier. Ces projets peuvent apporter également une nouvelle dimension participative à la planification des quartiers durables.

Les projets d'Habitat participatif représentent une nouvelle pratique qui cherche ses repères et modèles qui réussissent. Les expériences encore fragiles et peu nombreuses en France ainsi qu'une étude des pratique à l'étranger nous permettent d'identifier certains paramètres augmentant sensiblement les chances pour les collectifs de voir se construire leur rêve du Vivre autrement. Ces facteurs de réussite sont complémentaires avec les conditions qui déterminent la faisabilité des opérations immobilières conventionnelles.

1 - Objectifs partagés et coopération

110920 atelierjeux1Une démarche d’habitat participatif crée toujours un certain degré d’interdépendance entre les membres du collectif. Ensemble, le collectif cherche à atteindre certains objectifs qui relève de la vie privée ou d’un désir du lien social. Les intentions et attentes des uns et des autres doivent être mis en évidence et il est conseillé de bien distinguer entrer les aspects collectifs et la sphère privé. Un projet très pragmatique qui vise d’abord un voisinage plus convivial et une économie d’échelle, s’organise différemment qu’un collectif qui cherche une grande implication personnelle de chacun et un très haut niveau de solidarité, d’entraide et d’autogestion.

Cependant, dans tous les projets, les membres doivent apporter une capacité de dialoguer et d’entendre l’autre. De nombreuses décisions doivent être prises et personne ne peut faire passer tous ses points de vue. Cette « compétence sociale » des participants mérite toute notre attention et doit être développé constamment.

2 – Savoir se présenter

Les collectifs sont en contact permanent avec leur environnement. Ils doivent recruter de nouveaux membres, négocier des partenariats avec des collectivités et gérer les rapports avec des intervenants extérieurs. La naissance d’une conscience d’appartenance permet de formaliser une nouvelle entité, le collectif, qui s’exprimera ensuite dans les relations avec l’extérieur. Dans ces échanges, il est utile de bien comprendre les enjeux de l’interlocuteur et de soigner la qualité des supports de communication.

3 – Participation à la conception et à la gestion de projet

H2C atlelier3Pour certains architectes, des projets d’habitat participatif sont des « oasis » où ils peuvent déployer leur créativité en contact direct avec les futurs usagers. Cependant, ce processus de conception participative peut vite déraper par la présence de nombreuses sensibilités et attentes différentes. Une grande attention sera portée à la transparence de la méthode et aussi aux limites qui s’imposent.

La demande d’autogestion est très variée et nécessite une clarification dès le départ. Qui fait quoi, quelles sont les responsabilités d’un MOA collectif, quels sujets peuvent donner lieu à une délégation et comment ? Un bilan de compétence permet de comparer les apports des membres du groupe et les compétences requises pour mener à bien l’opération.

4 – Un environnement favorable

Les porteurs de projets ne disposent pas de la même puissance et infrastructure que les acteurs conventionnels du logement. Leur réussite dépend souvent d’un soutien actif des collectivités. Ce soutien passe évidemment par une reconnaissance de l’utilité sociale de la démarche. Un autre partenaire indispensable est souvent l’aménageur public qui adapte les processus aux conditions particulières de l’Habitat participatif. Enfin, les architectes doivent également s’ouvrir à la conception partagée et modifier leurs méthodes de travail afin de répondre aux attentes et exigences de ces nouveaux Maîtres d’ouvrage collectifs.

5 – Un accompagnement adapté

partenariatGénéralement, les membres d’un collectif participent à un tel projet pour la première fois et ne disposent pas de compétences particulières dans les domaines de l’ingénierie sociale ou immobilière. La question se posera un jour : souhaitons-nous viser un niveau élevé d’autogestion et devenir un Maître d’ouvrage professionnel ou souhaitons-nous nous appuyer sur un accompagnement professionnel ? L’expérience des pays où l’Habitat participatif est une pratique courante, démontre sans ambiguïté l’intérêt de cet accompagnement. Il multiplie le taux de réussite et procure un véritable confort opérationnel au collectif qui peut se concentrer sur les ambitions sociales et l’usage, domaines où les membres sont des experts incontestables. En fonction des priorités du collectif, l’accompagnement peut être assuré par un opérateur conventionnel (promoteur ou bailleur social) ou par des structures spécialisées comme Toits de Choix.

 

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