Une fois le collectif d'étude constitué par des personnes autour d'objectifs partagés, il convient d’étudier en profondeur tous les aspects du projet. Il s'ouvre alors une période intense et dynamique. Une organisation efficace s'impose si le collectif ne veut pas perdre de temps. Mais c'est aussi le véritable début de l'aventure collective. N'oublions donc pas les moments de convivialité qui créent les liens entre les futurs voisins.

Il n'est pas forcément nécessaire de lancer cette phase avec tous les membres d'un projet. Au contraire, il est plus commode de déterminer les bases d'un projet avec un nombre limité de participants (entre 5 et 10 foyers réellement motivés). Lors des réunions ces personnes décident notamment de la taille définitive du projet et ils recruteront des nouveaux membres le moment venu.

Cette phase est déterminante pour la définition et pour la réussite de la démarche. C'est le moment où la volonté et les désirs des participants se transforment progressivement en une capacité d'agir. Toits de Choix apporte aux collectifs d'étude une méthode globale sous forme de conduite de projet ainsi que toutes les compétences techniques réquises. Nos conseils et nos expériences vécues avec d'autres collectifs nous permet d'intervenir dans la gestion du dynamique du groupe afin de de garantir la qualité des échanges.

Le collectif développe maintenant de nombreux contacts avec des partenaires ou intervenants professionnels. Il faut trouver un terrain, soit sur le marché privé, soit par l'intervention d'une collectivité. Des banques sont sollicitées pour mettre en place les plans de financement et des notaires interviennent par la rédaction des statuts. Dès lors se crée une nouvelle conscience collective en tant qu'acteur qui doit négocier avec ces interlocuteurs divers et variés. Toits de Choix accompagne le collectif dans la définition d'une stratégie de développement et renforce ses capacités de communiquer efficacement avec son environnement.

Le Collectif d'étude se transforme finalement en Maître d'ouvrage collectif. Une Société est créée par tous les membres confirmés ou un partenariat est formalisé avec un partenaire professionnel (promoteur ou bailleur social). Ces actes précèdent la décision de réserver un terrain adapté ou un bien à rénover par compromis de vente. L'engagement des participants peut maintenant augmenter sur la base de la faisabilité du projet étudiée et confirmée.

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Les grandes étapes

Le parcours d'un projet d'Habitat participatif est composé essentiellement de quatre phases qui aboutissent à la réalisation de l'objectif : habiter autrement.

• L'émergence du projet - le groupe de réflexion
• Le collectif d'étude - programmation et études de faisabilités
• Le Maître d'ouvrage - phase de la conception
• Le Maître d'ouvrage - phase de la construction

Pour marquer le passage d'une phase à une autre nous créons des jalons de contrôle. Les pages suivantes sont consacrées aux particularités de ces étapes. Un projet idéal peut parcourir ces phases en 3 ans (en cas d'une construction neuve). Chaque phase a sa raison d'être et mérite toute l'attention. Un passage trop rapide ou un erreur dans la suite des séquences peut entrainer des conséquences grave plus tard. "Quand nous n'avons pas de temps, nous le prennons au début".

Engagements et risques

La progression des projets est déterminée par la création de certitudes permettant les engagements individuels et collectifs.

L'évolution des risques est inversée à l'évolution des certitudes. Au moment de la mise en place du projet, aucune garantie n'est donnée pour un participant, que le groupe et le projet lui conviendra. Le risque est donc grand que les idées du groupe ne correspondent pas à ses attentes et qu'il quitte le groupe. Plus tard, au moment de la constitution du Collectif d'étude, le profil de l'opération est déjà bien lisible permettant à chacun de s'engager plus loin. Le risque d'incompatibilité entre les projets et intentions des participants à fortement diminué. Le même principe s'applique à chaque séquence de l'opération.

La gestion des risques et l'augmentation progressive des engagements des participants sont étroitement liées dans un projet d'Habitat participatif. Nous préconisons une politique des "petits pas" et une formalisation constante des évolutions constatées.

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Le Maître d'ouvrage (MO) d'un projet immobilier doit répondre à des obligations qu'il ne peut déléguer à personne d'autre.

• Il doit définir ses besoins et le projet susceptible de les satisfaire ;
• Il doit trouver et valider une opportunité adaptée ;
• Il doit mettre les moyens financiers à la disposition du projet.

Ces questions ont été traitées et vérifiées pendant la phase précédente du Collectif d'étude où le groupe a validé la faisabilité de l'opération et a pris la décision de concrétiser le projet.

Après la réservation du terrain, il doit :

•    Piloter l'opération dans son ensemble ;
•    Contractualiser avec les intervenants extérieurs ;
•    Coordonner l'intervention des professionnels
•    Gérer les risques et les délais ;
•    Garantir la qualité et le respect du budget.

Un grand nombre d'acteurs extérieurs interviennent maintenant : architectes, ingénieurs, entreprises, administrations... Or, ils ne se soucie guère que le MO soit composé de plusieurs personnes. Tous attendent du collectif des décisions claires, rapides et responsables.

De cette situation se dégage un enjeu majeur pour un collectif. Les membres doivent apparaître à l'extérieur comme unis et déterminés. De l'autre côté, ils doivent continuer à fonctionner en interne selon les principes de la coopération prenant en compte la diversité de tous les participants.

Les bénéfices de ce projet espérés par chacun sont considérables, comme, par exemple, un voisinage convivial, solidaire, un logement écologique accessible adapté aux besoins. Cette phase de réalisation est un passage obligatoire où la capacité de décider collectivement prendra de l'importance par rapport aux intentions et au désir. C'est le moment de l'action. Passionnant pour les uns et trop technique pour les autres, elle mettra à l'épreuve la cohésion du collectif. Une préparation solide et une organisation rigoureuse pendant les phases et un accompagnement professionnel de qualité sont les clés de la réussite.

Un nombre croissant de projets s'organise aujourd'hui en partenariat avec un bailleur social ou d'un promoteur. Leurs équipes sont habituées à la conduite d'opération de construction et peuvent assumer toutes les responsabilités. Ces montagent soulagent considérablement les collectifs d'habitants qui ne sont pas des professionnels de la construction et qui n'ont généralement pas l'intention de le devenir. Par ailleurs, l'intervention d'un promoteur ou d'un bailleur social sécurise les financements et rassure les collectivités.

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