Une définition de la démarche de l'Habitat participatif
Actuellement, le terme "participatif" commence à se diffuser dans de nombreuses situations. Afin de préciser la définition initiale de ce terme convenue par tous les acteurs lors des Rencontres Nationales de Strasbourg en 2010, nous identifions deux éléments fondamentaux et "non négociables" :
- Les futurs habitants sont présents au moment de la programmation et de la conception de leur futur cadre de vie.
- Ce groupe d'habitants s'organise par une action collective et constitue une nouvelle entité avec une puissance d'agir.
Comment s'articule ce type de projets représentant une réelle innovation sociale? Nous proposons ici quelques éléments.
La structure des projets
Le projet collectif
Au début chacun des participants est invité à identifier ses besoins ainsi que ses limites par rapport à un projet collectif. Ensuite,le groupe vérifie la compatibilité entre les objectifs individuels. Pendant cette phase de réflexion le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :
- Que souhaitons-nous partager (valeurs, objectifs...)?
- Quelles sont les limites pour chacun?
- Nos attentes sont-elles compatibles?
- Comment allons nous nous organiser ensemble?
- Quels sont les engagements indispensables pour que le projet puisse se réaliser?
Les réponses précises constituent la base du projet social qui représente les fondations du projet. C'est le ciment de la démarche qui garantira sa cohésion dans la durée.
L'organisation
Nous avons affaire à des projets de coopération entre personnes qui partagent donc certains objectifs et qui s'engagent mutuellement. Le groupe doit s'organiser pour répondre collectivement aux attentes de chacun. Il est vital de formaliser le mode de fonctionnement afin de garantir la capacité d'agir du groupe et de gérer les rapports multiples avec les intervennants extérieurs et les partenaires.
Le programme technique
Ce document est une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme :
- L'emplacement
- La densité et le nombre de logements
- Le tableau des surfaces privées ou collectives
- La forme architecturale et les aménagements extérieurs
- Le système constructif
- Les équipements privés ou collectifs
- Les exigences en termes de qualité environnementale
Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.
Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d'espaces communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d'amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d'économies d'échelle et des points de rencontres favorables à la naissance de complicités, où des décisions sont prises et où des projets communs s'imaginent...
Le montage juridique
Les montages actuellement mis en œuvres sont
- La copropriété
- La SCIA (Société Civile d'Attribution)
- La S3C (Société Civile de Construction Coopérative)
- La Coopérative d'habitant (statut expérimental, voire Habicoop)
- La SCIAPP (SCI d'Acquisition Progressive à la Propriété, statut expérimental en partenariat avec un bailleur social)
Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les solutions.
Économie et gestion
La gestion des coûts ainsi que le financement de l'opération relèvent de la responsabilité du Maître d'ouvrage. Des erreurs doivent être évitées "à tout prix" car les membres du collectif en subiraient les conséquences. Bien évidemment, en tant qu'opérateurs ils profitent largement du fait d'éviter les intermédiaires coûteux. En revanche, la technicité des projets et les nombreux risques qui pèsent sur une opération immobilière invite à l'engagement d'un professionnel qui s'engage pour la gestion fiable des aspects économiques et administratifs.
Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chaque logement doit être financé par son propriétaire soit par un capital disponible, soit par un emprunt bancaire. Ceci étant dit, il est possible que certains logements puissent être loués par des investissuers ou des bailleurs sociaux à des personnes mobilisées mais sans les ressources suffisantes ou ne souhaitant pas devenir acquéreur.