conduite de projets d'habitat participatif
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habitat groupé et autopromotion
L'Habitat groupé, comment ça marche?
Le terme de l'Habitat groupé ou participatif sont des termes génériques qui couvrent des initiatives très diverses, comme des coopératives d'habitants, des éco-villages ou éco-hameaux, ou des projets que nous qualifions ici comme l'autopromotion. Tous ces projets ont néanmoins des objectifs similaires :
Une place centrale occupée par les habitants dans la phase de la conception et dans la gestion de leur projet Recherche de la diversité générationnelle, sociale et fonctionnelle Création d'un voisinage convivial, actif et solidaire Construire des ensembles de logements correspondant aux besoins des habitants et respectant la sphère privative de chacun Offrir de nouvelles options au quotidien par la coopération entre voisins Diminution de l'empreinte écologique de l'habitat Rendre des logements de qualité accessibles au plus grand nombre par la diminution des coûts.
L'autopromotion est une solution opérationnelle et relativement simple à mettre en œuvre pour ceux qui réalisent un tel projet de "Habiter autrement". Elle s'adapte à pratiquement toutes les situations et configurations de groupe. Résumons l'idée qui est simple: des particuliers se regroupent afin de concevoir, de financer et de réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre à leurs besoins d'espace, aux attentes sociales ainsi qu'aux possibilités de financement de chacun. Les avantages sont nombreux:
Les habitants concoivent leurs espaces individuellement en fonction de leurs besoins, leur créativité et leurs moyens. Cette possibilité n'existe pas sur le marché conventionnel avec une offre forcément standardisée. Les programmes prévoient généralement des équipements et espaces mutualisés, par exemple: salle des fêtes, chambres d'amis, espace vert, aire de jeu... Ces espaces favorisent la rencontre entre voisins et renforcent le lien social. Les habitants rencontrent leurs futurs voisins bien avant l'emménagement et partagent avec eux l'histoire passionnante de la conception et de la réalisation de leur projet d'habiter autrement. C'est un voisinage choisi au lieu d'un voisinage subi. Avec l'Habitat groupé la mixité sociale et générationnelle devient possible. La coopération au quotidien offre de nombreuses nouvelles options basées sur la complémentarités des besoins et disponibilités. L'autopromotion coûte moins cher. L'évitement des intermédiaires permet une économie de 15 à 20% par rapport à un logement du marché privé à qualité égale. Comment? Simplement grâce au fait que vous ne payez ni les frais de publicité ni la marge bénéficiaire du promoteur. Ici, les promoteurs sont les futurs habitants. La prise en charge de certains travaux de finition peut générer une économie supplémentaire allant jusqu'à 15%. Ce sont des véritables projets d'économie citoyenne.
Voisinage convivial et solidaire, coopération au quotidien, qualité des rapports humains, économie d'échelle, richesse architecturale et coûts diminués; l'autopromotion permet aujourd'hui et partout la création d'un habitat de qualité, convivial et accessible.
Mais pour quel type de logements?
La méthode de l'autopromotion s'adapte à de nombreux projets et situations:
La construction de logements collectifs de 6 à 40 logements. On peut également envisager l'acquisition groupée d'un immeuble existant et sa rénovation. Dans des zones un peu moins denses on parle «d'habitat groupé» en tant que forme urbaine. C'est une vraie alternative au lotissement. On prévoit sur un grand terrain des logements avec des petits jardins privatifs et un grand espace vert partagé, pourquoi pas avec un lac de baignade ou un potager collectif.
Dans tous les cas, ce sont les futurs habitants et/ou propriétaires qui définissent ensemble le projet sur la base de leurs besoins respectifs et d'objectifs partagés. La recherche de la qualité et de la valorisation du bien immobilier à long terme se concrétise par une conception bioclimatique. Cette approche globale permet de construire même des immeubles très économes en énergie avec des matériaux sains et respectant réellement l'environnement. Ainsi l'autopromotion devient une véritable alternative pour ceux qui cherchent à se loger en ville et qui adhèrent aux principes du développement durable.
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principes
Les principes de l'Habitat groupé
Deux aspects fondamentaux caractérisent l'Habitat groupé :
Le fait de se regrouper pour élaborer et mener collectivement un projet d'habitat répondant aux besoins respectifs des participants. Quelle que soit la forme (maisons individuelles, petit immeuble...) ou son statut juridique, la prise de conscience et les aspirations communes se matérialisent dans l'espace, les équipements et l'organisation du projet.
La naissance des projets
Ces projets naissent donc suite à une rencontre entre personnes qui expriment des besoins individuels et partagent certaines valeurs et objectifs. Ils décident ensemble d'adapter leur habitat à ces attentes. Ce moment de naissance d'un projet peut trouver son origine dans l'initiative d'un groupe d'amis ou dans le cadre d'une action organisée par une association. Des projets peuvent également émerger grâce à la volonté d'une collectivité qui souhaite intégrer l'Habitat Groupé dans un nouveau quartier. Enfin le propriétaire d'un terrain adapté peut également prendre l'initiative et provoquer la constitution d'un projet.
Ces lieux, basés sur la coopération entre les habitants, apportent des réponses pour de nombreuses attentes qui ne sont pas satisfaites par les acteurs conventionnels du logements. En revanche, ils s'organisent en rupture avec les pratiques conventionnelles positionnant les citoyens en tant qu'acteurs au lieu de consommateurs. Comment s'articulent ce type de projets représentant une réelle innovation sociale? Nous proposons ici quelques éléments essentiels.
Le projet collectif
Au début chacun doit bien identifier ses besoins respectifs ainsi que ses limites par rapport à un projet collectif. Si on ne connaît pas ses attentes, il est impossible de les partager. Ensuite, il faut rencontrer d'autres personnes qui partagent les mêmes valeurs et comparer les différents projets individuels afin de confirmer leur compatibilité. Pendant cette phase de réflexion le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :
Que souhaitons-nous partager (valeurs, objectifs...)? Quelles sont les limites pour chacun? Nos attentes sont-elles compatibles? Comment allons nous fonctionner ensemble? Quels sont les engagements indispensables pour que le projet puisse se réaliser?
Les réponses précises constituent la base du projet social qui représente les fondations du projet. C'est le ciment de la démarche qui garantira sa cohésion dans la durée.
L'organisation
Nous avons à faire à des projets de coopération entre personnes qui partagent certains objectifs et qui s'engagent mutuellement. Or, la multitude des participants n'annule pas les obligations incombant à un Maître d'ouvrage. Le groupe doit s'organiser pour répondre collectivement à ces responsabilités. Il est vital de formaliser le mode de fonctionnement afin de garantir la capacité d'agir du groupe :
Procédures décisionnelles Communication interne et organisation des réunions Mandats et délégations Rapports avec intervenants extérieurs Recrutement et mutation Le programme technique
Ce document est une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme
L'emplacement La densité et le nombre de logements Le tableau des surfaces privées ou collectives La forme architecturale et des aménagements extérieurs Le système constructif Les équipements privés ou collectifs Les exigences en termes de qualité environnementale
Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.
Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d'espaces communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d'amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d'économies d'échelle et des points de rencontres où naissent des histoires, où des décisions sont prises et où des projets communs s'imaginent...
Le montage juridique
Les montages actuellement mis en œuvres sont
La copropriété La SCA (Société Civile d'Attribution) La S3C (Société Civile de Construction Coopérative) La Coopérative d'habitant (statut expérimental, voire Habicoop) La SCIAPP (SCI d'Acquisition Progressive à la Propriété, statut expérimental en partenariat avec un bailleur social)
Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les solutions. Actuellement, l'essentiel des projets en cours de réalisation est en SCA ou S3C et donc basé sur la propriété individuelle. Il existe dans d'autres pays européens le statut de la "Coopérative d'Habitants" qui est fondé sur la propriété collective, mais en France cette solution a été interdite dans les années 70. Habicoop propose une solution provisoire utilisable sous réserve. Nous espérons que le législateur va rapidement rétablir ce statut qui serait adapté à de nombreux projets.
économie et gestion
La gestion des coûts ainsi que le financement de l'opération relèvent de la responsabilité du Maître d'ouvrage. Des erreurs dans ce domaine doivent être évitées "à tout prix" car les membres du collectif en subiraient les conséquences. Bien évidement, en tant qu'opérateurs ils profitent largement du fait d'éviter les intermédiaires coûteux comme les promoteurs. En revanche, la technicité des projets et les nombreux risques qui pèsent sur une opération immobilière nécessitent généralement l'intervention de spécialistes qui s'engagent pour la gestion fiable des aspects économiques et administratifs.
Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chaque logement doit être financé par son propriétaire soit par un capital disponible, soit par un emprunt bancaire. Ceci étant dit, il est possible que certains logements peuvent être loués par des investissuers à des personnes mobilisées mais sans les ressources suffisantes ou ne souhaitant pas devenir acquéreur. Des projets mixtes avec des logements aidés ou en accession sociale sont également possibles.
Les étapes d'un projet
Les étapes d'un projet d'Habitat groupé
Le parcours d'un projet d'Habitat groupé est composé essentiellement de trois phases qui aboutissent à la réalisation de l'objectif : habiter autrement.
L'émergence du projet et le groupe de réflexion Le collectif d'étude Le Maître d'ouvrage collectif
Pour marquer le passage d'une phase à une autre nous avons créé des jalons de contrôle. Les pages suivantes sont consacrées aux particularités de ces étapes.
Engagements et risques
La progression des projets est également marquée par l'évolution des certitudes et des engagements individuels et collectifs.
L'évolution des risques : elles est inversée à l'évolution des certitudes. Au moment de la mise en place du projet, aucune garantie n'est donnée pour un participant, que le groupe et le projet lui conviendra. Le risque est donc grand que l'initiative ne corresponde pas à ces attentes et qu'il quittera le groupe. En revanche, au moment de la constitution du Collectif d'étude, le profil de l'opération est déjà bien lisible permettant à chacun de s'engager plus loin ou non. Le risque d'incompatibilité à fortement diminué. L'évolution des engagements : La coopération nécessite des engagements mutuels claires. Au départ il est impossible de prendre cet enagement. Le projet est en cours de définition et les participants ne se connaissent généralement pas encore. Cette situation évolue sensiblement au moment de la constitution du Collectif d'étude. Ceux qui souhaitent aller plus loin doivent pouvoir compter sur les autres participants. Il convient alors d'augmenter très clairement le niveau d'engagement qui se justifie par l'augmentation des certitudes et donc la diminution des risques.
La gestion des risques et l'augmentation indispensable des engagements des participants sont étroitement liées dans un projet d'Habitat groupé. Nous préconisons une politique des "petits pas" pour tous les acteurs ainsi qu'une analyse permanente et objective de la progression de l'opération.